Markedet for erhvervsejendomme i Danmark har siden 2020 været præget af strukturelle forskydninger og økonomiske spændinger. Udviklingen i lejevilkår for kontorlokaler og erhvervslokaler har ikke været en lineær proces, men derimod en refleksion af dybere ændringer i den måde, danske virksomheder tænker brugen af kommerciel ejendom på.
COVID-19-pandemien fungerede som en katalysator for transformation. I løbet af 2020 og 2021 så man en opbremsning i efterspørgslen på traditionelle kontorlejemål, efterfulgt af et paradigmeskift: Fjernarbejde blev en integreret del af hverdagen, og mange virksomheder begyndte at genoverveje behovet for faste kontorer.
Efterfølgende har stigende inflation, renter og energipriser haft direkte indflydelse på markedet for lejemål. Særligt i storbyerne har virksomheder været nødt til at balancere ønsket om centrale kontorlokaler med budgetmæssige hensyn.
I dag, i 2025, står markedet et andet sted. Der er større differentiering mellem typer af kommerciel ejendom, og markedet for erhvervslejemål er i højere grad blevet præget af fleksibilitet, specialisering og lokal tilpasning.
Lejeprisernes udvikling 2020–2025
Over perioden 2020 til 2025 har Danmark set en jævn, men tydelig opadgående bevægelse i lejepriserne for kommerciel ejendom. Udviklingen varierer afhængigt af beliggenhed, ejendomstype og efterspørgsel, men fællesnævneren har været et marked i stigning – særligt i de større byer.
Før-pandemisk niveau og faldet i 2020–2021
Ifølge Global Property Guide begyndte perioden med en moderat vækst i lejepriser:
2020: +0,97%
2021: +1,34%
Disse relativt lave stigninger afspejler de usikre forhold under COVID-19. Mange virksomheder nedskalerede eller opsagde deres kontorlejemål, hvilket førte til midlertidigt faldende efterspørgsel, især i traditionelle kontorklynger som København K og Frederiksberg.
Gradvis stigning 2022–2025
Efter 2021 vendte udviklingen. Øget økonomisk aktivitet og stigende inflation drev priserne opad:
2022: +2,64%
2023: +2,60%
2024 (Q1–Q3): mellem +0,34% og +0,51% kvartalsvis
I begyndelsen af 2025 ligger gennemsnitslejen for kontorer i København’s centrale erhvervsområde på ca. 2.300 DKK/m²/år, hvilket svarer til en gennemsnitlig årlig vækst på 2,33% siden 2020.
Andre større byer viser lignende mønstre:
Aarhus: ca. 1.700 DKK/m²/år
Odense: ca. 1.350 DKK/m²/år
Aalborg: ca. 1.225 DKK/m²/år
Denne udvikling er særligt tydelig i områder med lav ledighed og høj efterspørgsel efter moderne kontorlokaler. Ifølge data fra Ejendomstorvet og Boliga Erhverv er det centrale beliggenheder og ejendomme med energieffektivitet og fleksibel indretning, der driver væksten.
Lager og logistik i fremgang
Parallelt med kontormarkedet har logistik- og industrisegmentet oplevet en betydelig opblomstring. Tredje kvartal af 2023 viste følgende gennemsnitlige lejepriser i Københavnsområdet:
Premium-lokationer: ca. 750 DKK/m²/år
Sekundære lokationer: ca. 500 DKK/m²/år
Særligt stigende e-handel og efterspørgsel på bynære lagre har skabt pres på udbuddet og ført til højere priser i disse segmenter.
Retail-sektoren i transformation
Handelssegmentet har oplevet en gradvis stabilisering. Det skyldes en overgang til omnichannel-strategier, hvor fysiske butikker understøtter digital tilstedeværelse. Dette har ført til nyinvestering i strategisk placerede erhvervslokaler – især i gågadeområder og storcentre.
Ændret efterspørgsel og lejemønstre
Efter 2020 har markedet for erhvervslejemål i Danmark undergået dybe strukturelle forandringer. Ikke kun lejepriserne, men også selve brugsmønstret af kontorlokaler og andre erhvervsejendomme har ændret karakter.
Fjernarbejde og fleksible kontorløsninger
Pandemien accelererede indførelsen af fjernarbejde og hybridmodeller i danske virksomheder. Mange organisationer reducerede deres fysiske kontorarealer og begyndte at efterspørge mere fleksible løsninger, herunder:
Korttidslejemål og coworking-miljøer
Delt kontorplads og fleksdesk-løsninger
Mulighed for at skalere op eller ned efter behov
Dette har gjort platforme som Lokalebasen.dk og MatchOffice endnu mere centrale, da de hurtigt formidler fleksible lejemål tilpasset moderne arbejdsmiljøer.
Virksomheder prioriterer nu beliggenhed med god infrastruktur, høj energieffektivitet (f.eks. DGNB-certificerede bygninger), og adgang til fællesfaciliteter – i højere grad end tidligere.
Mindre erhvervslokaler i fokus
Mange SMV’er (små og mellemstore virksomheder) har i kølvandet på de økonomiske udsving flyttet fokus fra store kontorlejemål til mere kompakte og økonomisk bæredygtige erhvervslokaler. Denne tendens ses tydeligt i udkanten af større byer som Aarhus N og Glostrup, hvor efterspørgslen på mindre lejemål er steget mærkbart siden 2022.
Særligt kontorer mellem 80–200 m² oplever stigende interesse – ofte i kombinerede kontor- og showroomløsninger.
Logistik og lager som vækstsegment
Ud over kontormarkedet har segmentet for logistik- og lagerfaciliteter oplevet stor vækst. Drivkræfterne bag denne udvikling er:
Eksplosion i e-handel og behov for hurtigere levering
Fokus på “last mile delivery” og decentralisering af lagre
Øget behov for automatisering og energieffektive bygninger
Disse tendenser har skabt ny efterspørgsel på kommerciel ejendom uden for de klassiske bykerner – særligt langs motorveje og ved logistikknudepunkter som Taulov, Høje-Taastrup og Brabrand.
Hvad påvirker priserne i dag?
Udviklingen i lejepriser for erhvervslokaler i Danmark i 2025 afspejler en kompleks blanding af økonomiske og strukturelle faktorer. En af de mest markante drivkræfter er inflationen, som siden 2022 har påvirket både driftsomkostninger og lejeindeksreguleringer. Ejendomsadministratorer og udlejere har i stigende grad måttet overføre udgifter til energi, vedligeholdelse og finansiering til lejerne, hvilket har presset priserne op – især i bygninger uden energimæssig optimering. Samtidig har den stigende rente, der især kulminerede i 2023, skabt usikkerhed blandt både investorer og lejere. Rentestigningerne har medført højere kapitalomkostninger for udlejere, hvilket har forplantet sig til højere bruttolejepriser. Det har gjort det vanskeligere for små og mellemstore virksomheder at indgå langsigtede lejeaftaler uden fleksibilitet eller mulighed for genforhandling.
Et andet afgørende element er den geografiske tilgængelighed og konkurrence om attraktive beliggenheder. I byområder som København, Frederiksberg og Aarhus C er udbuddet af moderne kontorlokaler fortsat begrænset, hvilket skaber et vedvarende pres på lejeniveauerne. Her er det ikke usædvanligt, at udlejning sker hurtigt og til priser, der overstiger gennemsnittet, særligt hvis ejendommen er DGNB-certificeret eller tilbyder faciliteter som kantine, cykelparkering og fælles mødelokaler. I modsætning hertil ser vi i mere perifere områder, som Randers eller Sønderborg, en langt mere afbalanceret markedssituation med stabiliserede priser og højere forhandlingsrum.
Digitalisering har også spillet en rolle, især når det kommer til transaktionsdata og lejesammenligning. Lejere anvender nu portaler som Ejendomstorvet og Lokalebasen til at sammenligne priser og vilkår i realtid, hvilket lægger pres på udlejere for at tilbyde gennemsigtighed og konkurrencedygtighed. Kombineret med større bevidsthed om bæredygtighed og sociale faktorer har dette ændret, hvordan kommerciel ejendom vurderes, ikke kun på pris, men også på værdiskabelse og langsigtet funktionalitet. Samlet set befinder vi os i et marked, hvor priserne ikke alene bestemmes af m² og beliggenhed, men også af ejendommens fleksibilitet, driftsomkostninger og dens evne til at understøtte fremtidens arbejdsformer.
Perspektiver frem mod 2026
Ser man frem mod 2026, forventes det danske marked for erhvervslejemål at bevæge sig mod en gradvis stabilisering, men ikke uden væsentlige forskelle mellem segmenter og regioner. Kontormarkedet i de største byer – særligt København og Aarhus – vil fortsat være præget af lav ledighed i centrale områder og høj efterspørgsel efter fleksible, energieffektive lokaler. Nye byggeprojekter, herunder bæredygtige kontorejendomme med fokus på indeklima, lavt energiforbrug og fællesfaciliteter, vil i stigende grad definere, hvad lejere er villige til at betale for.
Samtidig kan vi forvente, at logistik- og lagersegmentet fortsætter sin ekspansion, særligt i takt med at e-handelsaktører konsoliderer deres netværk omkring strategiske knudepunkter. Digitalisering og automatisering vil stille højere krav til ejendommenes tekniske standard og tilgængelighed. På regionalt plan vil mindre byer og forstæder formentlig tiltrække virksomheder, der søger mere omkostningseffektive lejemål uden at gå på kompromis med funktionalitet.
Makroøkonomisk usikkerhed, herunder renteudvikling og global konjunktur, vil fortsat være en faktor, men de langsigtede fundamentale forhold peger på et modent marked i balance. Lejere vil kræve mere gennemsigtighed, fleksibilitet og bæredygtighed, mens udlejere skal tilpasse sig nye driftsmodeller for at forblive konkurrencedygtige.
Konklusion
Mellem 2020 og 2025 har markedet for kommerciel ejendom i Danmark gennemgået en betydelig transformation. Pandemien ændrede grundlæggende måden, virksomheder forholder sig til kontorarealer, og det har resulteret i ændrede lejemønstre, øget efterspørgsel efter fleksible løsninger og højere fokus på bæredygtighed og driftsomkostninger. Lejepriserne er steget jævnt, især i centrale byområder, hvor efterspørgslen overstiger udbuddet, mens regional balance er opretholdt i mindre byer.
I dag er det tydeligt, at fremtidens erhvervslejemål ikke blot skal levere kvadratmeter, men også understøtte hybride arbejdsformer, være energieffektive og økonomisk forudsigelige. Aktører, der forstår at navigere i dette landskab – både lejere og udlejere – vil have de bedste forudsætninger for succes i 2026 og frem.