Første skridt er at definere, hvad vi forstår ved begreberne:
- Udlejning af kontorfællesskab indebærer typisk fleksible arbejdspladser, fælles faciliteter, kortere lejekontrakter, ofte i moderne miljøer med samarbejde og netværk som væsentligt element.
- Traditionelle kontorlokaler og erhvervslokaler eller erhvervsejendomme derimod dækker mere statiske arbejdspladser, faste individuelle kontorer eller afdelinger, længere kontrakter, ofte store arealer og standard kontorbygninger uden nødvendigvis delt facilitetsmiljø.
Begge typer påvirker markedet for kommerciel ejendom i Danmark – fra København til provins.
Markedets status og drivkræfter i 2025 – input til 2026
For at forstå 2026 må vi se på data og tendenser fra 2025.
- Ifølge Colliers International’ rapport ventes kontormarkedet i Danmark at være karakteriseret af stabil efterspørgsel – selvom hybride arbejdsformer er mere almindelige – og med lav tomgangsgrad i centralt beliggende byer som København.
- Ifølge Cushman & Wakefield er tomgangen for kontorer i København kun omkring 7 % – en af de laveste i Europa.
- Tendenser i kontorlokaler indikerer, at virksomheder i Danmark i 2025 i højere grad stiller krav om fleksibilitet, medarbejdertrivsel, teknologisk infrastruktur og bæredygtighed i deres lejemål.
Disse elementer er vigtige baggrundsfaktorer for at vurdere, hvilken type arbejdsplads der kommer til at vinde frem mod 2026.
Hvad driver efterspørgslen efter kontorfællesskab i 2026?
Øget fleksibilitet og værdi for lejeren
Virksomheder, særligt vækst og mindre virksomheder, som ønsker at tiltrække talent og bevare omkostningseffektivitet, vil i 2026 se til kontorfællesskab som løsning. Her er nogle drivkræfter:
- Mulighed for at skalere op eller ned hurtigt – hvilket er vigtigt i et usikkert økonomisk klima.
- Fokus på medarbejderoplevelse (‘employee experience’), event- og communityaktiviteter, som hjælper med fastholdelse og branding.
- Kortere bindingstid og færre faste investeringer end traditionelle kontorer.
Placering og netværk som aktiv
I centrum for byer som København og Aarhus vil kontorfællesskaber med god infrastruktur og netværksmuligheder have en fordel. Lejere ser ikke kun på kvadratmeter, men på hvilken type arbejdsplads der understøtter innovation og samarbejde.
Markedsdifferentiation og krav om kvalitet
Udlejere af kontorfællesskab segmenterer deres tilbud: premium faciliteter med certificeringer (DGNB, BREEAM) og fleksible aftaler versus mere basis kontorfællesskab. Ifølge tendenser for erhvervslokaler er certificeringer allerede et parameter for lejeaftaler.
Hvorfor traditionelle kontorlokaler stadig har plads – og potentielt forstærket rolle i 2026?
Stabilitet og eksklusivitet
Selv om fleksibilitet er i fokus, er der fortsat store virksomheder og brancher – fx finans, juridisk, rådgivning – der har behov for dedikerede kontorer, egne faciliteter og brandet identitet. Det betyder, at kontorlokaler og erhvervslokaler med lang binding stadig findes.
Mangel på nyt byggeri og begrænset udbud
I København er nybyggeriet af kontorejendomme faldet markant. Colliers peger på, at bygningsaktiviteten fra 2021-24 kun udgjorde 28 % af foregående periode. Dette begrænser udbuddet af top moderne kontor og erhvervsejendomme – hvilket understøtter lejerne og udlejernes position.
Lav tomgang i prime segment
Som nævnt er tomgangen i København lav – hvilket skaber pres på top segmentet og mulighed for lejestigninger for kvalitetslejemål. Derfor kan traditionelle kontorlokaler med høj standard og attraktiv beliggenhed allerede i 2026 være stærke konkurrenter til kontorfællesskab.
Hvad sætter tempoet på markedet for erhvervslokaler i 2026?
1. Arbejdsformernes udvikling
Hybride modeller er nu etablerede, men ifølge Colliers ser virksomheder igen medarbejdere fysisk – Danmark har lav hyppighed af regelmæssigt hjemmearbejde sammenlignet med andre lande. Dermed øges kravene til fysisk arbejdsplads: både kontorfællesskab og kontorlokaler skal fungere som destination.
2. Kvalitet og certificering
Bæredygtighed, bygningsteknologi og certificeringer driver efterspørgslen. I 2026 vil lejer i højere grad insistere på, at lejemålet lever op til ESG-krav.
3. Udbudsbinding og lokalisering
Med begrænset nybyggeri, især i centralt beliggende ejendomme, opstår konkurrence om de bedste lejemål – både for fællesskab og traditionelle. Dette skaber lejepres og selektivitet hos lejerne.
4. Præferenceforskel mellem segmenter
Virksomheder opdeles mere markant: startups og vækstvirksomheder går mod fleksible kontorfællesskab – etablerede virksomheder mod traditionelle kontorlokaler. Denne segmentering skaber tydelige forskelle i markedsdynamik og sætter tempoet.
5. Portaler og informationsadgang
Netbaserede portaler som Lokalebasen og Ejendomstorvet giver lejere nem adgang til annonceringer, fleksible kontrakter og filtrering på både kontorfællesskab og traditionelle kontorlokaler. Dermed mindskes transaktionstid og øges markedslikviditet.
Hvad betyder det for dig som lejer?
For virksomheder, der søger lejemål i Danmark i 2026, gælder følgende anbefalinger:
- Identificér, hvor fleksibilitet vs. stabilitet er vigtigst for din organisation – skal I hurtigt vokse eller konsolidere?
- Kig ikke kun på kvadratmeter og pris, men på arbejdspladsens rolle i rekruttering, trivsel og samarbejde – her er kontorfællesskab ofte stærk.
- Hvis I er etablerede og har behov for egen identitet, brand og længere binding – så traditionelle kontorlokaler kan give konkurrencemæssig fordel.
- Vurder bygningens standard, teknologiske infrastruktur og bæredygtighed – disse faktorer vil i 2026 have større vægt.
- Brug erhvervsportaler og lokale markedsrapporter til at sammenligne alternativer – markedet er segmenteret og bevæger sig hurtigt.
Som ekspertanmeldelse vurderer jeg, at markedet for kontorfællesskab vil vokse hurtigere relativt set, især i segmentet for mindre og mellemstore virksomheder, men de traditionelle kontorlokaler i premium beliggenheder vil fastholde og muligvis styrke deres position – så det samlede tempo i markedet for erhvervslokaler i Danmark bliver relativt højt og differentieret.